Законность оплаты взносов Объединению собственников многоквартирного дома

date

С 2004 года в Украине стартовала реформа жилищно-коммунального хозяйства. Одним из его ключевых этапов должна была стать ликвидация устаревших жилищно-эксплуатационных контор и последующее создание управляющих компаний или объединений собственников многоквартирного дома («ОСМД»). За прошедшие годы было много попыток правового урегулирования юридического статуса получения средств как управляющими компаниями, так и ОСМД. С одной стороны, собственникам квартир предоставляются услуги, что порождает много других вопросов, но с другой стороны – удержание придомовой территории – это не совсем услуга.  В наши дни многие собственники квартир создали ОСМД поскольку не все управляющие компании удовлетворяют их по качеству предоставляемых услуг. Вместе с этим, в каждом ОСМД существуют совладельцы, которые не желают оплачивать взносы ОСМД.

Одни совладельцы объясняют это тем, что ОСМД не может предоставлять услуги, другие – тем, что с ними не заключен договор, а третьи – тем, что они не проживают в квартирах. Давайте разберемся в каких случаях ОСМД не имеет права требовать оплаты долга.

 

«ОСМД не может предоставлять услуги»

Объединение собственников многоквартирного дома является юридическим лицом, созданным собственниками квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. При этом, ОСМД может быть созданным только собственниками квартир и нежилых помещений в таком многоквартирном доме. Налоговым кодексом Украины предусмотрена возможность получения статуса неприбыльной организации, что освобождает от обязательства уплаты налога на прибыль. Такой статус получают юридические лица, которые внесены в специальный реестр неприбыльных организаций. Обязательным условием для неприбыльных организаций является использование своих доходов (прибылей) исключительно для финансирования расходов на свое содержание, реализации целей и задач, и направлений деятельности, определенных учредительными документами.

В соответствии со статьей 17 Закона Украины «Про объединение собственников многоквартирных домов» для обеспечения выполнения собственниками помещений своих обязанностей ОСМД имеет право требовать от совладельцев своевременной и в полном объеме уплаты всех установленных законодательством и уставом объединения взносов и платежей, в том числе отчислений в резервный и ремонтного фондов. Как правило, одной из основных статьей затрат – удержание дома и придомовой территории. Исходя из Закона Украины «Про жилищно-коммунальные услуги» содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнения санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (кроме обслуживания внутридомовых систем, используемых для предоставления соответствующей коммунальной услуги в случае заключения индивидуальных договоров о предоставлении такой услуги, по условиям которых обслуживание таких систем осуществляется исполнителем), содержание лифтов и тому подобное; покупка электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества многоквартирного дома; текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома входит всё в понятие услуги, которую может предоставлять ОСМД.

Таким образом, ОСМД может получать взносы и платежи от собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома как компенсацию услуг за удержание дома и придомовой территории.

 

 «Арендатор не должен платить взносы в ОСМД»

Часто происходит так, что арендодатель, заключив договор с арендатором, обязывает его оплачивать коммунальные и прочие расходы, связанные с арендованным помещением, самостоятельно и от своего имени на счёт объединения собственников многоквартирного дома. Поскольку, как предусмотрено Законом Украины «Про ОСМД», ОСМД может получать платежи и взносы только от собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, арендаторы получают отказ в приеме таких средств и начинаются конфликты. ОСМД вынуждены отказывать не потому, что они так хотят, а потому, что  законодательством не предусмотрено право заключать договора с арендаторами, а также тем, что они рискуют нажить проблем с регулятором (потеря статуса неплательщика налога на прибыль, штрафы и пр.). Так, Верховный Суд в своем поставновлении от 02 сентября 2020 года по делу № № 906/884/19 постановил, что законодательством не предусмотрен такой механизм реализации как заключение договора между ОСМД и арендатором, в том числе законодательством не предусмотрены способы защиты ОСМД в случае уклонения арендатором от оплаты расходов на содержание дома. Такой же позиции придерживается налоговой орган. Так, в индивидуальной налоговой консультации от 12.07.2018 р. №3074/6/99-99-15-02-02-15/ІПК налоговики, со ссылкой на ст. 20 Закону Украины «Про ОСМД» пришли к выводу, что все договоры о взносах на содержание домов и придомовых территорий должны заключаться только с владельцами квартир и нежилых помещений. Соответственно, с арендаторами таких квартир и помещений эти договоры заключаться ОСМД не могут. Тем не менее, Законом «Про ОСМД» предусмотрено, что средства ОСМД состоят из добровольных имущественных, в том числе денежных, взносов от физических и юридических лиц.

Таким образом, арендодателю лучше предварительно поинтересоваться выполнимы ли его требования арендатором, поскольку ОСМД может принимать коммунальные платежи только от собственников помещений, а не от всех подряд. При настройке получения платежей от других лиц необходимо предварительно проконсультироваться с юристами.

 

«Оплата взносов ОСМД осуществляется только по договору»

Частым контраргументом или возражением должника ОСМД при взыскании с него долга в судебном порядке является то, что он не заключал договор услуг с ОСМД, следовательно – платить не обязан. Действительно, с 2015 года ОСМД не обязано заключать договора по оплате взносов с совладельцами. Обязательства уплаты взносов совладельцами ОСМД, как и его деятельность в целом, предусмотрены Законом Украины «Про ОСМД»: взносы на содержание и ремонт помещений или другого имущества, находящегося в совместной собственности, определяются уставом ОСМД и / или решением общего собрания. Тем же решением утверждается размер взноса ОСМД и порядок его оплаты. Момент необходимости оплаты взноса ОСМД наступает с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещения ОСМД.

Таким образом, законодательством установлена обязанность совладельца платить в полном объеме потребленные коммунальные услуги. Отсутствие договорных правоотношений не является основанием для отказа во взыскании с ответчика средств за предоставление жилищно-коммунальных услуг. А потому, совладельцы обязаны оплатить полученные ими жилищно-коммунальные услуги. Отсутствие письменного договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг само по себе не может служить основанием для освобождения совладельца от установленного законом обязательства оплаты услуг в полном объеме, если он фактически пользуется ими с согласия поставщика услуг.

Все ещё есть вопросы? Свяжитесь с нами.