Законність сплати внесків Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку

date

З 2004 року в Україні стартувала реформа житлово-комунального господарства. Одним з її ключових етапів повинна була стати ліквідація застарілих житлово-експлуатаційних контор («ЖЕК») і подальше створення керуючих компаній або об'єднань співвласників багатоквартирного будинку ( «ОСББ»). За минулі роки було багато спроб правового врегулювання юридичного статусу отримання коштів як керуючими компаніями, так і ОСББ. З одного боку, власникам квартир та нежилих приміщень надаються послуги, що породжує багато інших запитань, але з іншого боку – утримання прибудинкової території ОСББ – це не зовсім послуга. У наші дні багато власників квартир створили ОСББ, оскільки не всі керуючі компанії задовольняють їх за якістю послуг, що надаються. Разом з цим, в кожному ОСББ існують співвласники, які не бажають сплачувати внески ОСББ.

Одні співвласники пояснюють це тим, що ОСББ не може надавати послуги, інші – тим, що з ними не укладено договір, а треті – тим, що вони не проживають в квартирах. Давайте розберемося в яких випадках ОСББ не має права вимагати оплати боргу.

 

«ОСББ не може надавати послуги»

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є юридичною особою, створеною власниками квартир та / або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. При цьому, ОСББ може бути створеним тільки власниками квартир і нежитлових приміщень в такому багатоквартирному будинку. Податковим кодексом України передбачена можливість отримання статусу неприбуткової організації, що звільняє від обов’язку сплати податку на прибуток. Такий статус отримують юридичні особи, які внесені до спеціального реєстру неприбуткових організацій. Обов'язковою умовою для неприбуткових організацій є використання своїх доходів (прибутків) виключно для фінансування витрат на своє утримання, реалізації цілей і завдань, і напрямків діяльності, визначених установчими документами.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків» для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків ОСББ має право вимагати від співвласників своєчасної і в повному обсязі сплати всіх встановлених законодавством і статутом об'єднання внесків і платежів, в тому числі відрахувань до резервного і ремонтного фондів. Як правило, однією з основних статтею витрат є утримання будинку та прибудинкової території. Виходячи із Закону України «Про житлово-комунальні послуги» утримання спільного майна багатоквартирного будинку, в тому числі прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги в разі укладання індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; покупка електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; та поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку входить до поняття послуги, яку може надавати ОСББ.

Таким чином, ОСББ може отримувати внески і платежі від власників квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку як компенсацію послуг за утримання будинку та прибудинкової території.

 

«Орендар не повинен платити внески в ОСББ»

Часто відбувається так, що орендодавець, уклавши договір з орендарем, зобов'язує його оплачувати комунальні та інші витрати, пов'язані з орендованим приміщенням, самостійно і від свого імені на рахунок об'єднання власників багатоквартирного будинку. Оскільки, як передбачено Законом України «Про ОСББ», ОСББ може отримувати платежі і внески тільки від власників квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку, орендарі отримують відмову в прийомі таких коштів і починаються конфлікти. ОСББ змушені відмовляти не тому, що вони так хочуть, а тому, що законодавством не передбачено права укладати договори з орендарями, а також тим, що вони ризикують нажити проблем з регулятором (втрата статусу неплатника податку на прибуток, штрафи та ін.). Верховний Суд у своїй ухвалі від 02 вересня 2020 року справі № № 906/884/19 постановив, що законодавством не передбачено такий механізм реалізації як укладення договору між ОСББ та орендарем, в тому числі законодавством не передбачені способи захисту ОСББ в разі ухилення орендарем від оплати витрат на утримання будинку. Такої ж позиції дотримується податковий орган. Так, в індивідуальній податкової консультації від 12.07.2018 р. №3074/6/99-99-15-02-02-15 /ІПК податківці, з посиланням на ст. 20 Закону України «Про ОСББ» прийшли до висновку, що всі договори про внески на утримання будинків і прибудинкових територій повинні укладатись тільки з власниками квартир та нежитлових приміщень. Відповідно, з орендарями таких квартир і приміщень ці договори укладатися ОСББ не можуть. Проте, Законом «Про ОСББ» передбачено, що кошти ОСББ складаються з добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків від фізичних та юридичних осіб.

Таким чином, орендодавцю краще попередньо поцікавитися чи реально виконати його умови орендарем, оскільки ОСББ може приймати комунальні платежі тільки від власників приміщень, а не від усіх підряд. При налаштуванні отримання платежів від інших осіб необхідно попередньо проконсультуватися з юристами щодо правового статусу потенційного платежу.

 

«Оплата внесків ОСББ здійснюється тільки за договором»

Частим контраргументом або запереченням боржника ОСББ при стягненні з нього боргу в судовому порядку є те, що він не укладав договір послуг з ОСББ, отже платити внески не зобов'язаний. Дійсно, з 2015 року ОСББ не повинно укладати договори зі сплати внесків співвласниками. Зобов'язання сплати внесків співвласниками ОСББ, як і його діяльність, в цілому, регулюються Законом України «Про ОСББ»: внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом ОСББ та / або рішенням загальних зборів. Тим же рішенням затверджується розмір внеску ОСББ та порядок його оплати. Момент необхідності оплати внеску ОСББ настає з моменту державної реєстрації прав власності на квартиру або нежитлове приміщення ОСББ.

Таким чином, законодавством встановлено обов'язок співвласника платити в повному обсязі спожиті комунальні послуги. Відсутність договірних правовідносин не є підставою для відмови у стягненні з відповідача коштів за надання житлово-комунальних послуг. А тому, співвласники зобов'язані сплатити отримані ними житлово-комунальні послуги. Відсутність письмового договору про надання житлово-комунальних послуг саме по собі не може служити підставою для звільнення співвласника від встановленого законом зобов'язання оплати послуг в повному обсязі, якщо він фактично користується ними за згодою постачальника послуг.

Все ще є питання? Зв'яжіться з нами.